전세값이 오르고 금리가 불안정한 시기, 내 집 마련의 꿈은 멀어 보이고 당장 살 집을 구하는 것조차 막막할 때가 많습니다. 시중 은행의 전세 대출 금리는 여전히 4~5%대를 오르내려 이자 부담이 만만치 않습니다.
하지만 무주택 세대주라면 국가에서 지원하는 ‘버팀목 전세자금대출’을 통해 2%대의 저금리로 전세 보증금을 마련할 수 있습니다.
“나는 청년도 아니고 신혼부부도 아닌데 가능할까?” 걱정하지 마세요. ‘일반 버팀목 전세자금대출’은 나이 제한 없이 소득과 자산 요건만 맞으면 누구나 신청할 수 있는 가장 보편적인 제도입니다.
오늘은 2025년 기준 확정된 자격 조건, 소득별 금리, 그리고 많은 분들이 어려워하는 HUG(반환보증)와 HF(신용보증)의 차이까지 낱낱이 정리해 드립니다.
1. 버팀목 전세자금대출이란?
정부(주택도시기금)가 근로자 및 서민의 주거 안정을 위해 시중 은행보다 훨씬 낮은 금리로 전세 보증금을 빌려주는 제도입니다.
- 핵심: 부부합산 연 소득 5천만 원 이하인 무주택자에게 연 2% 초반대 금리 제공
- 특징: 청년 전용, 신혼부부 전용 상품에 해당하지 않는 일반 가구(만 34세 이상 미혼, 일반 기혼 가구 등)가 주로 이용합니다.
2. 대출 신청 자격 (누가 받을 수 있나요?)
신청하기 전에 아래 3가지 핵심 요건(주택, 소득, 자산)을 충족하는지 자가 진단을 해보셔야 합니다.
① 주택 및 세대주 요건
- 세대주: 대출 접수일 현재 민법상 성년인 세대주여야 합니다. (세대원 전원이 무주택이어야 함)
- 주택 수: 무주택 세대주 (세대원 포함 주택 소유 시 불가)
- 중복 대출 금지: 이미 다른 전세자금 대출이나 주택담보대출을 이용 중이라면 대환(갈아타기) 조건이 아니라면 중복 신청은 불가능합니다.
② 소득 요건 (부부 합산)
신청인과 배우자의 연간 총소득 합계가 아래 기준 이하여야 합니다.
- 일반 가구: 연 5,000만 원 이하
- 2자녀 이상 가구: 연 6,000만 원 이하
- 신혼부부: 연 7,500만 원 이하
- 참고: 신혼부부는 ‘신혼부부 전용 버팀목’이 한도가 더 높으므로 그쪽을 먼저 알아보는 것이 유리합니다.
③ 자산 요건
- 2025년 기준 부부 합산 순자산 가액이 3.37억 원 이하여야 합니다.
- 자산 포함 항목: 부동산, 자동차, 금융자산(예적금, 주식), 일반자산 등에서 부채를 뺀 금액
3. 대상 주택 및 대출 한도 (얼마나 나오나요?)
일반 버팀목 대출은 ‘수도권’과 ‘비수도권’, 그리고 ‘자녀 수’에 따라 한도가 달라집니다.
① 대상 주택 조건
- 면적: 전용면적 85㎡ (약 25.7평) 이하
- 단, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하 가능
- 보증금 한도:
- 일반 가구: 수도권 3억 원 / 비수도권 2억 원 이하
- 신혼부부, 2자녀 이상 가구: 수도권 4억 원 / 비수도권 3억 원 이하
② 대출 가능 한도 (최대 금액)
전세 보증금의 70% 이내 (2자녀 이상 가구는 80% 이내)에서 아래 금액까지만 대출됩니다.
| 구분 | 수도권 (서울/경기/인천) | 수도권 외 지역 |
|---|---|---|
| 일반 가구 | 1억 2,000만 원 | 8,000만 원 |
| 신혼부부, 2자녀 이상 가구 | 2억 5,000만 원 | 1억 6,000만 원 |
중요 포인트:
일반 가구(자녀 없음)의 경우 수도권 한도가 1.2억 원으로 다소 낮습니다. 만약 전세금이 3억 원이라면 나머지 1.8억 원은 본인 자금(현금)이 있어야 한다는 뜻입니다.
반면, 자녀가 2명 이상이라면 한도가 2.5억 원으로 대폭 늘어나므로 혜택이 매우 강력합니다.
4. 대출 금리 (2025년 기준)
금리는 부부합산 연 소득과 보증금 규모에 따라 연 2.1% ~ 2.9% 사이에서 결정됩니다. (국토부 고시에 따라 변동 가능)
기본 금리표
| 부부합산 연 소득 | 5천만 원 이하 보증금 | 5천만~1억 원 보증금 | 1억 원 초과 보증금 |
|---|---|---|---|
| 2천만 원 이하 | 연 2.5% | 연 2.6% | 연 2.7% |
| 2천~4천만 원 | 연 2.7% | 연 2.8% | 연 2.9% |
| 4천~6천만 원 | 연 3.0% | 연 3.1% | 연 3.2% |
| 6천~7.5천만 원 | 연 3.3% | 연 3.4% | 연 3.5% |
우대 금리 (중복 가능)
아래 조건에 해당하면 금리를 더 깎아줍니다. (최저 1.0%까지 가능)
- 자녀 우대: 1자녀(0.3%p), 2자녀(0.5%p), 3자녀 이상(0.7%p) 인하
- 부동산 전자계약: 0.1%p 인하 (무조건 챙기세요!)
- 주거안정 월세 대출 성실 납부자: 0.2%p 인하
- 기타: 연 소득 5천만 원 이하 한부모 가구(1.0%p), 다문화/장애인/노인부양 가구(0.2%p)
5. 가장 헷갈리는 HUG vs HF 보증 차이
대출을 받으려면 ‘보증서’가 필요합니다. 버팀목 대출은 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사) 두 가지 보증 중 하나를 선택해야 합니다.
① HUG (전세금안심대출보증)
- 기준: 내 소득보다 ‘집 상태(집값, 융자 등)’를 보고 대출해 줍니다.
- 장점: 소득이 없거나 적어도(무직자, 프리랜서) 한도가 잘 나옵니다. 전세금 반환 보증이 자동 가입되어 안전합니다.
- 단점: 집주인의 동의가 필요할 수 있고, 심사가 까다롭습니다.
- 추천: 무직자, 소득이 적은 분, 전세 사기가 걱정되는 분.
② HF (전세자금보증)
- 기준: 집보다는 ‘나의 소득과 신용도’를 보고 대출해 줍니다.
- 장점: 집주인 동의가 필요 없고 절차가 비교적 간편합니다.
- 단점: 연봉의 3~4배 정도로 한도가 결정되므로, 소득이 적으면 한도가 적게 나옵니다.
- 추천: 직장인(4대 보험 가입), 소득이 안정적인 분, 빠른 대출을 원하는 분.
6. 신청 절차 및 필요 서류
신청 시기
- 임대차 계약서상 잔금 지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
신청 방법 (2단계)
- 자산 심사 (온라인): 주택도시기금 ‘기금e든든’ 사이트 또는 앱에서 대출 신청 및 적격 심사 받기. (약 3~5일 소요)
- 은행 심사 (오프라인): ‘적격’ 판정을 받으면 필요 서류를 챙겨 취급 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등) 방문.
필수 준비 서류
- 신분증, 주민등록등본/초본, 가족관계증명서
- 재직증명서 (또는 건강보험자격득실확인서)
- 소득증빙서류 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
- 확정일자부 임대차계약서 (보증금 5% 이상 납입 영수증 필수)
- 등기부등본 (대상 주택)
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약 갱신(연장) 할 때도 대출이 되나요?
네, 가능합니다. 기존 전세 계약을 갱신하면서 보증금이 올랐다면, 증액된 금액만큼 추가 대출 신청이 가능합니다. (단, 총 한도 내에서 가능)
Q2. 만 34세 이하 청년인데 이 상품을 써야 하나요?
아니요. 만 19세~34세라면 이 상품(일반 버팀목)보다는 ‘청년전용 버팀목 전세자금대출’이 훨씬 유리합니다. 청년 버팀목은 한도가 최대 2억 원까지 나오기 때문입니다. 다만, 연 소득이 5천만 원을 초과한다면 일반 버팀목은 신청 불가하므로 다른 상품을 알아봐야 합니다.
Q3. 중간에 이사를 가도 되나요?
네, 가능합니다. 이사 가는 집이 버팀목 대출 대상 주택(85㎡ 이하 등)에 해당한다면 ‘목적물 변경’ 신청을 통해 대출을 유지할 수 있습니다. 단, 은행에 미리 통보하고 심사를 다시 받아야 할 수도 있습니다.
마치며
2025년 버팀목 전세자금대출은 여전히 고금리 시대에 서민들의 주거 사다리가 되어주는 고마운 제도입니다. 특히 자녀가 2명 이상인 다자녀 가구라면 한도가 3억 원까지 늘어나고 금리 우대도 크기 때문에 시중 은행 대출보다 무조건 1순위로 고려해야 합니다.
자격 요건이 복잡해 보이지만 ‘기금e든든’에서 모의 계산을 해보면 쉽게 가능 여부를 알 수 있습니다.
내 집 마련의 징검다리, 버팀목 대출로 든든하게 시작하세요.
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